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1、问：大师兄，我的情况是手里有40万，东莞有套房子，现在正在出售，预计卖出拿到手82万现金左右，想要买套2房或3房的房子；我名下无贷款记录，无房产，我老公有东莞的贷款记录及房产，现在正在出售；中介说可以做到3成，我现在大宝6岁，小宝1岁半，大宝下半年上小学，申请的龙华的潜龙小学，有50%的机率录取到，录取不到就是分流到其他小学；我现在租房住在潜龙花园附近，看了龙岗的二手房阳光花园，中俊四季阳光，新房：清林半山、卓鸿星辰；龙华看了潜龙花园、潜龙鑫茂；想买个总价400万左右的房子，不知道龙华、罗湖、龙岗哪里有合适的房源，考虑小孩上学（能有中上的学位就行）、自住兼投资。

答：现在五成改三成的方法有两种，第一种是真离婚，没有贷款记录的一方可以3成首付，贷7成。这种方案有道德风险，万一离婚了不复婚怎么办，所以慎重！第二种是全款买房然后再抵押贷出来7成，甚至贷出来8成。

小孩已经在龙华上学了就不建议再买去龙岗和罗湖了，因为深圳转学难度太大了。再说400万左右的房子你也不要指望涨多少，现在房子不会再有3-5年翻一倍的行情了，能保值就可以了。建议你多关注一下居住品质和通勤，潜龙花园、潜龙鑫茂优势就是价格便宜，其他没什么优势，自住还是可以的，学校旁边，未来还有27号线经过。

2、问：大师兄，你好，现在手上资金三百万，可以做五成首付。现在想入一套能兼顾学区和地段的小两房。投资为主。关注了几处：诺德，中海玫瑰园，阳光花地苑，鼎太风华，您觉得如何？最喜欢的就是鼎太风华，但现有的预算只能50给平方的。另外石厦学位的小区怎么样？价格9万左右，跟前海价格差不多。

回复：感谢付费咨询。 看你的居住工作情况，石厦片区本来应该是不错的选择，近几年成绩很稳定，房价十分坚挺。 但石厦片区位于福田成熟片区，中小户型又过多，估计不符合你更大追求升值的需求。前海很热，诺德50平小两房从最高接近800万总价降到去年年底最低500万左右，今年又回到550-600万总价了，鼎太炒作没诺德这么多，价格相对稳一点，目前50多平的一房改两房差不多也在550-600总价，阳光玫瑰园也差不多，阳光花地苑虽然面积大一点，但是小区品质不如另外三个。 如果想最大程度追求升值，鉴于你孩子五年后升初中，最佳选择是买入处于上升期的学区房源，从中上学校变为名校，才有暴击可能，当然也会存在一定风险，但风险从来与机遇并存。

3、问：老师，您好！ 我父母名下有三套房子，一套小孩上学的学区房，香蜜湖建业小区楼梯三房，1100W；一套是大亚湾爱琴海，全款红本，130万左右；还有一套广州增城新塘竹子园，剩余贷款150万左右。

我和我老婆现在名下都没有房产，手上有200万现金，准备做个投资。最近看了很多坂田这块的房子，新盘北站超核润府，中海珑悦里，中州黄金台，天曜府，二手佳华领汇，信义嘉御山，上品。您觉得如何？用已有房产置换的话，您觉得哪套值得出手？

答：你好，只有人口聚集，才有大城市，才有房地产，才有供不应求，才有二手房市场。 深汕合作区，大亚湾，人口都不足。这类房产大多属于炒热度出货。但是租房和出售都很难，建议出手爱琴海，换仓深圳。

坂田工作，建议多关注龙华和坂田。 坂田南没什么增量了，星河银湖谷88四房可以关注一下，坂田北还有很多旧改带动，嘉御山产品、位置、学位都很不错，一直是坂田北的标杆盘。龙华的这几个新盘都不错，天曜府更适合居住，高铁站附近的几个盘，未来开车出行估计会很堵。

4、问：大师兄您好，总预算700万，准备在深圳东投资套房，最好是四房，还有学区。首套房产，3成首付。老师有什么推荐的吗？自住兼顾投资。

回答：你好，我每天接触的投资客自住客，有大量600-800万的中端客户，他们共同目的是买一套小三房，有升值潜力，品质略好，学位中上。听起来要求不算高，但我会直接告诉他们：买不到，哪怕预算达到1000万，也要在品质、升值和学位上做出取舍。 深圳其实并不贵，只是每个买房人都太贪心，既要又要，既要住的舒服又要有升值潜力，甚至还要附加学位，这几个需求合并同类项，价格必然上天。总价控制在600左右，东部就考虑深中龙初、龙岗外国语、龙城初级中学，其中龙城初级中学性价比较高，不过投资属性偏弱。

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